Покупка квартиры на начальном этапе постройки – довольно популярный в Уфе,  да и в целом по России, способ приобрести жильё по выгодной цене. На данный момент рынок недвижимости предлагает 2 основных варианта приобретения недвижимости: через договор долевого участия (ДДУ) или путём вступления в члены жилищно-строительного кооператива (ЖСК).

Последние сейчас активно набирают обороты в нашей столице, а во многих регионах они уже привычное дело.

Существует множество мифов относительно оформления жилой недвижимости в собственность через кооператив, и многих пугает сама аббревиатура «ЖСК». Считается,  что ДДУ надёжнее защищает права дольщиков. Поговорим об этом с директором МУП «Центр Недвижимости» ГО г. Уфа, Дмитрием Сергеевичем Микуликом.

 

— Дмитрий Сергеевич, перед тем, как затронуть столь актуальную тему – ДДУ или ЖСК, хотелось бы уточнить, какова роль МУП «Центра Недвижимости» г. Уфы в решении проблемы обманутых дольщиков? Ведь именно этого боятся, когда приобретают жильё на этапе стройки – получат квартиру в срок или нет? А иногда речь идёт о том, получат ли её вообще?

— Да, конечно, проблема долгостроев – одна из ключевых на данный момент на рынке республики. Наше предприятие имеет самое непосредственное отношение к решению данной проблемы.  У нас есть опыт по успешному урегулированию подобных социальных задач. Так, на основании Постановления Администрации ГО г. Уфа нам было поручено  завершить строительство дома №17 по ул. Мушникова, фактически, за свой счёт, что, собственно, мы и сделали. На строительство данного объекта  нами  было выделено более 300  млн.руб., из которых порядка 230 не подлежат  прямому возврату. И это, согласитесь, сумма впечатляющая. Дом был достроен в срок, и, скажу больше, до сих пор мы контролируем его и принимаем любые жалобы жителей по выявленным недостаткам СМР.

После успешного завершения данного строительства Администрация ГО г. Уфа так же поручила нам курирование двух объектов по улице Менделеева: жилой дом №124/1 и жилой комплекс «Менделеевский». Наше предприятие в соответствии с законодательством обязуется проконтролировать строительство данных домов и передачу квартир собственникам, несмотря на сопутствующие организационные и экономические трудности.

— Т.е. МУП «Центр Недвижимости» г. Уфы выступает в роли эффективного инструмента в руках городской администрации, помогая людям?

— В определённом смысле это так. Наша задача в таких вопросах: провести юридическую ревизию объекта, понять перспективы его реанимирования и на практике завершить строительство.

— Так Вы достраиваете дома за свой счет?

— С домом на Мушникова вышло именно так. Но в дальнейшем, к примеру, с одним из недостроенных объектов по ул. Менделеева мы планируем несколько другую тактику.

— Будете привлекать инвесторов?

— По сути – да. Жилой комплекс «Менделеевский», расположенный напротив ТВК «Аркаим», начинала строить организация, которая была объявлена банкротом. Дольщики, успевшие купить квартиры в данном объекте,  остались ни с чем. И только кооператив решил бы их проблему. Таким образом,  по решению суда был создан первый в республике кооператив в рамках банкротного дела. Образованный ЖСК обратился в Администрацию ГО г. Уфа за помощью,  в связи с чем МУП «Центр Недвижимости» и было назначено ответственным за строительство данного комплекса. Раз уж создание кооператива в этом случае было вынужденной мерой,  мы,  как заказчики, решили его организовать таким образом, чтобы пайщики были стопроцентно защищены, и история с обманутыми дольщиками не повторилась. Поскольку для нас участие в этом проекте является экономически рискованным, то, для того,  чтобы минимизировать наши возможные убытки,  мы решили построить работу следующим образом. Ключевым звеном является то, что выбранный генподрядчик «Менделеевского» фактически  исполняет роль соинвестора, и на сегодняшний день именно он вкладывает свои финансы в строительство дома. И только по завершении определённых этапов строительства ЖСК будет возвращать ему денежные средства за уже выполненные работы. Я считаю, что это существенный момент. Кроме того, у пайщиков ЖСК «Менделеевский» есть возможность контролировать ход строительства и, что немаловажно, отслеживать целевое расходование денежных потоков.

— А что же скажете насчёт двойных продаж? Всё-таки ДДУ в этом отношении надёжнее.

— Несомненно, договор долевого участия защищает дольщиков от рисков двойных продаж, поскольку квартира проходит регистрацию в ФРС. Но ЖСК,  при правильной организации, в той же степени защищает от подобных рисков.  В случае, если ЖСК сам является застройщиком, а квартиры продаёт заказчик с государственным участием, пайщики полностью  защищены  от двойных продаж.

— Многие выбирают ДДУ, поскольку он контролируется Законом №214-ФЗ. Но он не распространяется на кооперативы.

— Всё правильно, потому что деятельность кооперативов  регулируется Жилищным и Гражданским кодексами, которые имеют большую юридическую силу.

— Вернёмся к вопросу об организации ЖСК. Из Ваших слов можно сделать вывод, что кооператив можно организовать разными способами?

— Любую работу можно организовать по-разному. В качестве примера в противовес «Менделеевскому» приведу наш второй дом №124/1 по ул. Менделеева. Здесь также был организован кооператив, но изначально неправильно. Пайщики сами выступили соинвесторами и заключили договор с застройщиком, которому принадлежит право застройки определённой территории,  утратив при этом возможность отслеживания и регулирования денежных потоков. Т.е. деньги перечислялись до выполнения каких-либо строительно-монтажных работ,  и отследить финансовые потоки у пайщиков не было возможности. В связи с чем, собственно, наша организация и приставлена к данному объекту. МУП «Центр Недвижимости» г. Уфы является заказчиком и будет контролировать ход строительства полностью. И, несмотря на то, что никакой экономической выгоды для нас в этом нет, дом будет достроен и сдан.

Дополнительно по этому объекту существует серьёзная проблема  с расселением оставшихся жилых домов. Этот процесс также напрямую зависит от эффективности продаж  по новому дому, и здесь нашей задачей является необходимость соблюсти баланс интересов между всеми сторонами – обманутых дольщиков, новыми собственниками и расселяемыми людьми. А это можно сделать только в строгом соответствии с действующим законодательством РФ.

— Для этого дома Вы так же планируете привлекать соинвесторов?

— По ряду причин это невозможно. Пайщики дома №124/1 выступают соинвесторами сами, но движение денежных средств происходит под нашим жёстким контролем. И поэтому бояться вступить в ряды членов данного ЖСК нет причин.

— Т.е. кооператив кооперативу – рознь. Несколько советов от Вас тем, кто собрался вступить в члены ЖСК.

— В первую очередь, необходимо изучить весь пакет  документации. Зачастую застройщики, предлагая форму ЖСК, начинают продавать квартиры до завершения всех формальностей. Лучше всё-таки, чтобы вся необходимая документация уже была собрана. Обязательно следует уделить внимание вопросу о возможности отслеживания движения денежных средств членами ЖСК. Если предполагается, что кооператив сначала отчисляет деньги и нет возможности посмотреть на что они потрачены, то лучше повременить с покупкой или поискать что-то другое. Если же,  как в случае с ЖСК «Менделеевский», собран полный пакет документов и денежные средства планируется возвращать подрядчику исключительно  после осуществления определённого объема строительно-монтажных работ, то можно смело вступать в ряды пайщиков.

2014/11/26

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here