Рейтинг самых дорогих городов России по уровню цен на недвижимость показывает, что г. Уфа, вопреки ее статусу среди городов-милионников и комфортности проживания, дороговата для приобретения жилья.

То, как происходили в нашем городе последние события после повышения ставки ЦБ, позволяют предположить, что даже у самых «знающих» нет однозначного понимания и прогноза, а население склонно поддаваться эмоциональным решениям.

Сначала все бросаются покупать валюту на пике цен, далее скупают технику, даже если она и не очень нужна. Имеющие деньги вытаскиваются из укромных уголков с одной только целью «не потерять», засунуть хотя бы куда-то. На что жить потом – видимо, вопрос не главный…

Уходящий год, во многих регионах, стал рекордным по объемам предложения строящегося жилья. Каким будет рынок недвижимости в 2015 году, зависит от многих факторов, но в первую очередь, от общего состояния экономики в стране, и от ставок по банковским кредитам.

Все последние годы ипотека была регулятором цен, именно в сегменте жилой вторичной недвижимости, и регулятором объемов продаж в сегменте новостроек, где цены больше зависят от затрат и позиционирования объекта.

Поэтому вместе с политикой и экономикой ипотека все-таки регулирует рынок недвижимости Уфы. Но не настолько здесь значимы сами ставки по абсолютному значению, сколько иные, скрытие факторы. Само по себе повышение ставок, например, с 13 до 15% не сильно повлияло бы на решение взять кредит в 1,5-2 млн. руб, если этот замысел был. Так как, при таких суммах кредита ежемесячный платеж, а он велик, является основным ограничением. Важнее сейчас стали ограничения банков при одобрении заемщиков, именно они сейчас пока играют основную роль – по отраслям, дополнительным доходам, созаемщикам, поручителям, минимальному первоначальному взносу (теперь от 30%), мораториям и так далее.

В декабре были озвучены новые ставки по ипотеке. Правда банки не дали гарантий, что после Нового Года ставки снова не изменятся: Сбербанк  – 15%, ВТБ24 – 15%, АкБарс – 17%, Юникредибанк, Банк Открытие (бывший Номос) – 21% и т.д. Налицо большой разбег, скорее связанный с внутренней политикой и активами банков. Но рынок есть рынок, и конкуренция конкуренцией, как это было и в предыдущие годы, а банков пока много.

Психологическим рубежом ставки по ипотеке в настоящий момент будет уровень около 17-18%, тут уж нас генная память прошлых кризисов не подведет. Поэтому скорее всего, в ближайшее время кто-то из банков «сверху» снизится до этого уровня, а кто-то поднимется снизу до некоторого среднестатистического уровня, и скорее всего это и будет этот психологический рубеж в 17-18%. Цифра эта не связана со ставкой ЦБ, скорее она ассоциативна и с неё начинается критичное повышение именно ежемесячного платежа при больших кредитах, каковых большинство.

Что касается покупательной способности, то вторая половина декабря позволила торговцам всеми правдами и неправдами заработать на психологии кризиса. Либо политики просто заставили население вытащить все объемы наличных припрятанных денег. Уже более года муссируется тема стимулирования безналичных оборотов. И на самом деле это удобнее, чем включать печатный станок. Но пуганое наше население надо сначала заставить производить все платежи безналично.

Декабрь показал, что не все так плохо в карманах граждан. Правда, многие потратились заранее. Поэтому снижение покупательной способности и количества сделок будет, причем недвижимость тут будет, как основной актив – далеко не самая первая. Сильнее коснется это производителей и продавцов бытовой техники, автомобилей и т.п., т.е. того, что народ хватал весь декабрь. Но кто-то же и заработал на этом ажиотаже. И эти доходы выйдут на рынки. Поэтому все будет в наступающем году спокойнее, но далеко не настолько критично, чтобы сказать, что рынок встал. В процентах же считать это снижение – скорее пустой звук, так как никто из вас не понимает и не чувствует базы сравнения этого объема покупательной способности. Сколько это на цифрах, кто видел и кто измерял точно? Мало кто, поэтому и смысла называть 20, 30, 10% нет, это блеф, который любят журналисты, так как одна лишь условная цифра выглядит убедительнее, чем весь написанный выше абзац. Цифру удобнее потом сопоставить, выкрутить, опустив часть нужной информации, что полностью изменит смысл сказанного так, как нужно глашатаю.

Снижение спроса, конечно, коснется некоторых новостроек, которые народ может счесть более критичными по срокам строительства. И банки ограничат их кредитование по их прогнозам. Но самым важным для застройщиков в будущем году будет сохранение не только темпов строительства, но и качества, которое страдает в подобных годах в первую очередь. Но скорее всего, эта часть спроса перетечет частично на вторичный рынок, которые все-таки немного подешевел, и, возможно подешевеет еще немного, и на загородный сегмент эконом-класса.

Количество покупателей в самом начале 2015 года, повторюсь, сократится, так как многие из тех, кто планировал выйти на рынок в новом году, сделали это в экстренном порядке в 2014 году. Также могут сказаться и ежегодные морозы в этот период. Таким образом, ситуация на рынке может быть более спокойной, без ажиотажа и нервозности, в течение января-февраля 2015 г. Далее могут произойти события, в ходе которых рынок оживёт, восстановится соотношение спроса и предложения.  Длительные праздники начала 2015 г. будут отличаться от предыдущих лет тем, что многие не уезжают в отпуск, за границу – дурящие курсы валют не дали.  Несколько дней, и граждане снова будут изучать прогнозы, цены, недвижимость, но уже более спокойно, отдохнув от суматохи декабря.

Недвижимость во время кризиса никогда не сдавала свои позиции быстро и всегда оставалась средством для возможного сбережения рублевых накоплений. Поэтому сильного снижения ждать не стоит, проще воспользоваться будущим преобладанием количества продавцов над покупателями. В подобных ситуациях выбирать удобнее, и торг уместен. Почему не будет сильного снижения цен, тоже объяснимо – налоги. Либо собственник избавляется от активов, либо начинает считать его дороже только потому, что дороже становится его содержание. Казалось бы, должно быть наоборот, но наоборот бывает в основном в коммерческой недвижимости, и то не сразу.

На рынке вторичного жилья же повышение коммунальных и прочих платежей почему-то цену не снижает. Ну и надо учесть огромное количество инвестиционных квартир последних лет. Приумножить деньги тут конечно не удастся. И часть из них все равно поступит в продажу в связи с личными ситуациями собственников, и спровоцированными политикой тратами конца 2014 года.

Последние дни постоянно слышится фраза: «а как сейчас вложить, чтобы приумножить». К сожалению, никак. Инвестиционная стратегия текущего периода – сохранить и минимизировать убытки, связанные с инфляцией и будущими и прошлыми политическими решениями. Прогнозировать рынок в подобных ситуациях, зависящих скорее от действий политиков, слишком сложно.

Андреева Елена, ген. директор Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ», www.expert-russia.ru          

2015/01/19

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here