Покупка квартиры – ответственный шаг. Приобретая жилье на первичном рынке недвижимости, вы не только получаете жилплощадь с современной планировкой, но и существенно экономите деньги. Купить квартиру в новостройке можно как на этапе строительства, так и сдачи дома в эксплуатацию. Причем чем ближе дата заселения, тем дороже вам обойдется приобретение недвижимости.

Однако стоит учесть, что покупка жилья в строящемся доме несет в себе определенные риски. Например, объект могут не достроить, не сдать в обещанный срок, а то и вовсе продать одну квартиру сразу нескольким покупателям.

Купить квартиру в новостройке можно у застройщика, муниципалитета или агентства недвижимости. Как правило, квартиры от застройщика имеют более низкую стоимость, к тому же девелопер может предложить жилье эконом-класса в определенном районе. Купить жилье без риска стать обманутым можно, заключив договор с городской администрацией. Также стать новоселом можно с помощью агентства недвижимости, правда, придется переплатить, но зато вы сэкономите время и нервы, плюс к этому многие фирмы предлагают юридическое сопровождение сделки. 

После того, как вы определились с продавцом и выбрали понравившуюся квартиру, необходимо заключить договор. Оформить сделку на покупку недвижимости можно как участие в долевом строительстве, паевой взнос, инвестиционный вклад, вступление в кооператив или товарищество, по переуступке прав требований. 

Также есть и менее надежные схемы, например, по предварительной оплате или с помощью векселя. В первом случае покупатель вносит стопроцентную предоплату, после сдачи дома компания, реализовавшая сделку, оформляет квартиру на себя и затем передает ее покупателю. Однако есть риск, что продавец окажется недобросовестным и передача прав на квартиру так и не состоится. Во втором случае покупатель приобретает вексель номиналом, равным стоимости квартиры, и после сдачи объекта в эксплуатацию меняет его на жилье. Главная проблема в том, что продавец вовсе не обязан обменивать вексель на квартиру – вексель обязывает лишь на выплату суммы, указанной на бумаге. Но даже если вам вернут вложенные средства, вряд ли на них можно будет приобрести жилье – за время строительства недвижимость успеет подорожать.

 

На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке

 

Чтобы вас не обманули при покупке квартиры в новостройке, перед тем как подписать договор и отдать деньги, проверьте, есть ли у застройщика разрешение на возведение жилого дома, постановление районной администрации, государственная регистрация права собственности или аренды земельного участка, договор(-ы) о привлечении финансовых средств, инвестиционный контракт, а также протокол предварительного распределения квартир. Кроме того, если хотите купить квартиру без риска, не стесняйтесь спрашивать учредительные документы застройщика: учредительный договор, свидетельство о государственной регистрации и устав.

Подписывая договор, будьте внимательны и не дайте себя обмануть. Обратите внимание, чтобы в контракте были прописаны все существенные условия, а именно: правовой статус договора, предмет договора, участники сделки, цена, дата, права и обязанности сторон, а также место и способ исполнения. Если в договоре нет хотя бы одного из вышеперечисленных условий, то договор будет недействительным.

Также, чтобы вас не обманули, не принимайте предложения сомнительных организаций, тем более, если они ставят цену гораздо ниже рыночной – в убыток себе ни одна компания работать не будет. Кроме того, вас должно насторожить, если у покупаемой квартиры нет точного адреса, не указаны такие параметры, как площадь, этаж, количество комнат, отделка и т.п., предлагается низкий процент при покупке жилья в рассрочку, либо вас просят внести первоначальный взнос без подписанного договора. Также тревожный знак, если компания-застройщик увиливает от ответа или не может с точностью сказать, сколько домов, возводимых ими, уже сданы в эксплуатацию. Таких звоночков может быть масса. Главное – не поддаваться соблазну максимально сэкономить на покупке квартиры в новостройке.

 

Покупка квартиры от застройщика

 

Наиболее выгодный вариант покупки квартиры в новостройке – напрямую от застройщика: цены дешевле, вариантов больше. Но не торопитесь подписывать договор с первым попавшимся девелопером – изучите все возможные варианты, просмотрите предложения на рынке недвижимости, приценитесь. При этом варианты с завышенными и заниженными ценами можно сразу отметать. Также можно отфильтровать предложения по районам, если это имеет для вас значение. Не лишним будет изучить историю застройщика, почитать отзывы дольщиков.

Дешевле всего квартира в новостройке обойдется при покупке на уровне котлована. Чем выше стены, тем дороже недвижимость. Бывает, что с момента начала строительства и до сдачи в эксплуатацию жилье дорожает на 30-40%. Также стоит учесть, что чем больше площадь квартиры, тем дешевле обойдется квадратный метр.

После того, как вы определитесь с застройщиком и выберете квартиру, можно съездить на стройплощадку и воочию оценить место будущей прописки. Конечно, если возведение дома только началось, то посторонних на площадку не пустят, а вот если стены и перекрытия уже готовы, можно посмотреть на жилье. Кроме того, некоторые компании специально устраивают для своих клиентов экскурсии на возводимые объекты.

Если вас устраивает местоположение дома, инфраструктура, транспортная доступность и если вы убедились в серьезности застройщика, можно подписывать договор.

 

Покупка квартиры в новостройке в ипотеку

 

После того, как вступил в силу закон о долевом строительстве, защищающий права дольщиков, банки стали чаще предлагать клиентам покупку квартиры в новостройке в ипотеку. Сегодня в каждой крупной кредитной организации есть множество ипотечных программ, рассчитанных на приобретение жилья в строящемся доме.

Стоит учесть, что зачастую банки финансируют покупку квартиры у аккредитованных объектов – серьезных застройщиков с безупречной историей. Конечно, вы можете попытаться оформить ипотечный кредит для покупки квартиры у неаккредитованного банком девелопера, но вероятность, что его одобрят, минимальна.

Также важную роль при покупке квартиры в ипотеку играет стадия строительства. Если дом возведен и прошел государственную комиссию, то банк предоставит вам кредит под залог приобретаемой недвижимости. Если же вы покупаете квартиру на стадии котлована, придется внести дополнительные гарантии, например, поручительство третьих лиц или залог имеющейся собственности.

Начинать поиск оптимального варианта ипотеки лучше не в офисе банка, а в офисе застройщика. Так будет больше выбора: кредитные организации предоставят лишь список одобренных объектов, а на сайте или в офисе строительной компании или инвестора вы сможете ознакомиться с перечнем банков, с которыми работает фирма. Кроме того, в офисах крупных застройщиков сидят ипотечные консультанты, которые могут рассказать о существующих программах ипотечного кредитования и необходимых документах. 

Для оформления ипотеки на покупку квартиры в новостройке понадобятся следующие документы: удостоверение личности, справка о доходах (2-НДФЛ), копия трудовой книжки. Если банк ранее не работал с выбранным вами застройщиком, понадобятся еще свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, на котором ведется строительство, разрешение на строительство, акт предварительного распределения недвижимости и инвестиционный контракт.

После того, как банковская структура проверит документы и убедится в вашей платежеспособности, вам будут готовы выдать займ. Однако прежде чем получить деньги, нужно еще оценить приобретаемое жилье и застраховать его.

Как только вам одобрили ипотечный кредит, можно подписывать договор с застройщиком или инвестором.

 

Покупка квартиры в новостройке по переуступке

 

Купить квартиру в новостройке можно и по переуступке прав. Многие вкладываются в недвижимость на стадии котлована, а затем перепродают ее по более высокой цене. 

Перед тем, как оформить сделку по переуступке права по договору долевого участия, продавец должен оплатить весь долг по квартире или же перевести оставшуюся задолженность на покупателя. Для этого необходимо составить соответствующий договор. Также осуществить сделку по переуступке права можно по предварительному договору купли-продажи, но это менее безопасный вариант, так как право требования на квартиру остается у продавца.

Перед тем, как оформить переуступку прав на квартиру в новостройке, нужно проверить наличие разрешительных документов у застройщика (см. выше). Затем покупателю необходимо получить согласие супруга(-и) на покупку квартиры, заверенное нотариусом. Стоит отметить, что делается это лишь в том случае, если жилье приобретается одним из супругов. Если в сделке участвуют оба, то необходимость в разрешении отпадает. Далее составляется договор переуступки прав, который подписывается в регистрирующем органе. При себе участники сделки должны иметь следующие документы:
– удостоверение личности
– заверенное у нотариуса согласие супруга(-и)
– договор долевого участия / предварительный договор купли-продажи / договор инвестирования
– справка об отсутствии долга перед застройщиком / перевод долга покупателю
– согласие застройщика на продажу квартиры по переуступке права требования
– согласие банка на продажу квартиры по переуступке права требования (если недвижимость находится в залоге у кредитной организации)
– кредитный договор или закладная (если жилье покупается в ипотеку)

После того, как будет оплачена госпошлина, регистратор выдаст покупателю и продавцу расписку о получении документов и заявление, где будет указан объект недвижимости, его характеристики, а также данные участников сделки. Через несколько дней сделку зарегистрируют и можно будет забрать документы.

 

Покупка квартиры в новостройке в рассрочку

 

Альтернативой ипотеке может стать покупка квартиры в рассрочку. Покупатель делает внушительный первоначальный взнос (до 70%), а оставшуюся сумму выплачивает равными долями ежемесячно или по установленному графику платежей. 

Главным отличием рассрочки от ипотеки является то, что оформить ее можно лишь до сдачи новостройки Государственной комиссии. Рассрочка предоставляется на небольшой срок – от трех месяцев до двух лет.

В зависимости от срока рассрочка может быть процентной и беспроцентной. Как правило, не приходится переплачивать тем, кто делает большой первоначальный взнос, а оставшуюся сумму гасит за несколько месяцев. Если рассрочка оформляется на более долгий срок, застройщик вправе начислять проценты, но они незначительны и переплата будет намного меньше, нежели при ипотеке. 

Определившись с видом рассрочки, можно оформлять документы. Однако перед этим не забудьте проверить наличие всех необходимых документов у застройщика (см. выше). 

Стоит отметить, что при покупке жилья в рассрочку покупатель не сможет проводить с недвижимостью какие-либо сделки, пока не погасит долг перед застройщиком: как правило, переход права собственности происходит после полной выплаты денежных средств продавцу, либо квартира оформляется в собственность с обременением. Если жилье приобреталось по договору долевого участия в строительстве, то право собственности у покупателя возникает после ввода возведенного здания в эксплуатацию. 

При покупке квартиры в рассрочку есть свои подводные камни. Главный из них – просрочка по платежам. При задержке выплат застройщик имеет право начислять пени и даже расторгнуть договор. В лучшем случае покупателю вернут уже внесенные за квартиру деньги (естественно, с удержанием комиссии), в худшем – покупатель может остаться и без денег, и без жилья. 

Если по каким-то причинам появились просрочки по платежам, можно договориться с застройщиком о расторжении договора долевого участия и попытаться вернуть часть вложенных средств, либо с согласия девелопера перепродать квартиру. Также в качестве возможного варианта можно рассмотреть переход на ипотеку. А если оставшаяся сумма за квартиру не очень большая, можно взять кредит в банке и оплатить долг.

Еще один минус в том, что в случае банкротства застройщика дольщики могут лишь требовать возврата денег, а не прав на квартиру. Поэтому эксперты в сфере недвижимости советуют привязывать сроки внесения оплаты по рассрочке не конкретным датам, а к определенным этапам строительства.

 

Как оформить квартиру в новостройке в собственность?

 

Заключительный этап покупки квартиры в новостройке – это оформление ее в собственность. Первый шаг – сбор необходимых документов. Понадобятся:
– оригинал паспорта и копии всех его страниц
– договор и дополнительные соглашения к нему
– акт о полном взаиморасчете с продавцом
– акт приема-передачи квартиры
– договор о переуступке прав (если заключался такой вид сделки)
– экспликация и поэтажный план здания
– копия разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию
– копия протокола о распределении квартир

Шаг второй – оплатить государственную пошлину.

Если с документами все в порядке, выдается свидетельство, подтверждающее право собственности.

2015/08/03

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here