Данный прогноз основывается на том, что настоящая ситуация на рынке недвижимости в корне отличается от ситуации 2008 года. В то время причины были в банковской сфере, сейчас они скорее в валютной и политической плоскостях. Нестабильный курс валют может изменить прогноз, а политические нюансы делают ситуацию практически непрогнозируемой, так как в любой момент принятое властями решение или политический форсмажор на международной арене меняют не ситуацию на рынке, а скорее отношение и настроение людей, определяющих впоследствии рыночный тренд.

Ипотека
Недвижимость — одна из немногочисленных сфер, где практически невозможно создать спрос, как говорится, на пустом месте. Желание купить квартиру есть у всех, но готовность (а тем более платежеспособность) — не всегда. Помогает ее «создать» только ипотека. Соответственно, она и является регулятором спроса.

Сейчас же к этому регулятору подключился иной фактор — валютная инфляция, которая начинает «съедать» наши накопления. Необоснованно растут цены в магазинах, мы поддаемся панике или рекламным акциям, в страхе повышения цен покупая то, что нам совсем не нужно.

В итоге накопления не инвестируются, не тратятся на улучшение жилья, а просто проедаются. И что самое неприятное в этой ситуации — продолжать медленно накапливать капитал практически нереально, поскольку инфляция с одной стороны, сложные условия ипотеки —  с другой.

Альтернативный вариант — копить быстро, но хранить не в банке, так как это (по мнению многих) ненадежно, что в корне неверно. И, соответственно, без процентов, хотя бы частично компенсирующих инфляцию. Сегодня даже те потенциальные покупатели, которые хотели что-то прикупить, ждут. К сожалению, многие ждут аналогии с 2008-2010 гг. Но с большой долей вероятности ситуация будет иной.

Ставка рефинансирования вряд ли быстро или ощутимо снизится, а может и вовсе повыситься, что не сделает ипотеку дешевле и доступнее. Однако сейчас совсем не ставка определяет ипотечную доступность.

Ранее я уже писала о том, что в последние год-полтора суммы выдаваемых банками кредитов в Уфе были значительными, а первоначальные взносы —  минимальными. При таких суммах определяющим моментом является не ставка — она скорее привлекает заемщика к тому или иному банку и уже повышена из-за минимального первоначального взноса. Определяющим является высокий платеж, соответственно, необходим высокий доход. А его может не быть.

Поэтому так ли высоки нынешние ставки в 15-17%, учитывая «съедающую» накопления инфляцию и риск ее повышения? Даже если ставки по ипотеке останутся на этом уровне, одобрение заемщика будет проходить все сложнее. В СМИ куча банковских страшилок, доходящих до отзыва лицензий у всех поголовно. Объем финансовых ресурсов банков непонятен и не гарантирован, исключая, конечно, крупнейших игроков.  Сейчас даже при высоких доходах заемщик рискует получить в банке не желаемую, а гораздо меньшую сумму. Поэтому стоит ли ждать, исходя из возможного изменения ставок в ту или иную сторону, доступности кредитов – это вопрос спорный. Тем более учитывая тенденцию  обесценивания накоплений.

Вторичный рынок
По аналогии с «теми годами» есть категория покупателей, решивших дождаться снижения цен на вторичном рынке.  Но они забыли про инфляцию и тем более цены, которых тогда просто не было. Именно это мешает значительному снижению стоимости вторички. На некоторую величину, конечно, снижение средней цены вторичного рынка возможно, но это вряд ли будет значительное, а главное, быстрое снижение. Ну а пока вы думаете, инфляция «съедает» ваши накопления.

На данный момент мы видим в ценах предложения прямо противоположные тенденции. Те, кому надо все-таки недвижимость продать, цену снижают и торгуются, иные же почему-то выставляют завышенную стоимость. Но как продать дороже в ситуации отсутствия платежеспособности, сокращений, уменьшения зарплат, особенно в госсекторе, и повышения розничных цен? Поэтому обе тенденции примерно компенсируют друг друга.

Новостройки
В конце 2014 года застройщики по их словам «выполнили и перевыполнили план»  по крайней мере на  полгода вперед. Поэтому, скорее всего, деньги на строительство у них пока есть, и снижать цены они вряд ли будут. Пополнение кассовых разрывов на первичном рынке сейчас принято осуществлять с помощью одной-двух акционных квартир. Проблемой посерьезнее будет резкое снижение доступности ипотеки именно в этом сегменте, а на начальных стадиях строительства ипотека скорее всего пока будет минимально доступна.

Резюмируя вышесказанное, хочу высказать довольно прямолинейное мнение. Мы сами ставим себя в зависимость от курсов валют, не имеющих отношения к нашей стране. Особенно в отраслях, где этого не должно быть в таких масштабах — что все мы наблюдаем фактически. Почему цены на сахар и хлеб, производимые местным предприятием, повышаются в два раза, неизвестно никому. Но курсы валют — очень хороший повод, создающий вихрь экономических последствий  даже там, где все локально.

К сожалению, мы можем только наблюдать, а не влиять. И пересчитывать стоимость своих активов по курсу, потому что… (тут каждый сам знает свой ответ). А от этого не появляется больше денег, не становится доступнее ипотека, не повышаются зарплаты и не дешевеют продукты. Самым важным и неприятным фактором является снижение покупательной способности денег. Следует учитывать, что при высоком темпе инфляции стратегия выжидания не работает. Дно рынка (рассуждая исключительно гипотетически) при теперешнем тренде предсказать можно только тогда, когда инфляция уже безвозвратно «съест» накопления.

Автор: Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ

 

2015/01/30

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here