Идеальная ипотечная квартира

Банк мечтает о безукоризненной ипотечной квартире. Как угодить банку, чтобы предоставили долгожданный кредит: отказаться от перепланировок, подбирать квартиры более новые, ограничить круг собственников.

Предоставляя ипотечный кредит, банки проводят проверку не только заемщика, но и приобретаемое в ипотеку жилье, поскольку оно является предметом залога и в трудной ситуации, реализованные от ее продажи деньги должны покрыть выданный кредит. Выбор «подходящего» жилья существенно экономит время и силы заемщика, отведенные на получение займа, поэтому о требованиях банка лучше всего поинтересоваться заранее.

Новостройка: безупречные черты

Жилье, приобретаемое в ипотеку, в любой ситуации является предметом залога, она принадлежит заемщику, но при возникновении ситуации некредитоспособности ее необходимо будет продать, а полученные за нее средства банк заберет в счет погашения долга. Поэтому главным требованием, абсолютно всех банков, предъявляемым к ипотечному жилью является ликвидность приобретаемой квартиры. Для любого банка является очень важным насколько быстро и за какую стоимость получиться продать квартиру на рынке в случае дефолта заемщика. Что касается ликвидности жилья, то она зависит от большого количества факторов, причем как от характеристик здания и непосредственного жилого помещения, так и от юридических аспектов сделок с данным объектом. Если эта новостройка, то самыми приемлемыми для банка являются уже сделанные ГК объекты, а лучше всего оформленные в собственность, или хотя бы объекты на последней стадии строительства при условии надежности застройщика. Поэтому при приобретении недвижимости в ипотеку на первичном рынке банки оценивают прежде всего не само жилье, а застройщика. Запрашиваются документы на аренду земли, инвестконтракт, разрешение на строительство и тому подобное, а также необходимо, чтобы продажи осуществлялись по договору долевого участия.

В том случае если банки замечают, что жилье покупается по сомнительным схемам, то скорее всего, в ипотеке откажут. Банки более охотно предоставляют кредиты на те проекты, в которых участвуют инвесторы, в этом случае они знают действительную ситуацию на объекте. Достаточно легко оформить кредит и на объекты аккредитованных в банке застройщиков, которыми могут являться финансово устойчивые компании, работающие на рынке свыше трех лет и имеющие в своем портфеле свыше 3-5 успешных проектов. Перечень аккредитованных объектов и застройщиков, обычно можно найти на сайте банка.

«Вторичка»: что желают видеть банки

При выдачи кредитов на приобретение жилья на вторичном рынке банки оценивают сам объект и здание, в котором он находится. Дом, где расположено приобретаемое жилье, должен иметь каменный, цементный или кирпичный фундамент, железобетонные или металлические перекрытия, однако существуют банки, которые готовы предоставить кредит на квартиры в домах с деревянными перекрытиями, но под более высокий процент, и высоту не менее трех этажей, за исключением отдельных домов, таунхаусов и недвижимости в регионах, некоторые банки готовы рассматривать и двухэтажные дома. Не особо охотно предоставляются кредиты на жилье в блочных или панельных пятиэтажных домах, особенно построенных в 70-х годах прошлого столетия и ранее, да и кредиты на отдельные частные дома получить очень сложно. Большая часть банков потребует доказательства того, что здание не находится в планах на снос или реконструкцию. Кроме этого проверяется состояние здания, недвижимость в аварийных домах, то есть с износом согласно нормам БТИ свыше 60 процентов, не принимается. Очень важным фактором является месторасположение дома: здание стоящее на окраине города у автомобильной дороги менее предпочтителен, чем дом расположенный в центральной части города рядом с парком. Также некоторые банки, предоставляют кредиты лишь на объекты, расположенные в регионе кредитования, то есть если банк и заемщик расположены в столице, то и ипотечное жилье должно находиться в Москве или в Подмосковье.

Что до самого объекта, приобретаемого в кредит, то, в первую очередь, он должен иметь признаки обособленного помещения: собственную кухню, отдельный вход, санузел и так далее. Жилье должно быть подключено к электрическим и газовым сетям и, не может находиться в подвале, цоколе или на первом этаже дома, таким образом банки стараются избегать риска применения предмета залога не по назначению, к примеру для предпринимательской деятельности. Загородный дом, приобретаемый в кредит, должен располагаться в так называемом организованном жилом поселении, к которому организован круглогодичный подъезд и подведены коммуникации. Безусловно банк смотрит и на состояние жилья, оцениваются площадь, отделка и планировка, и чем привлекательнее объект по этим параметрам, тем он предпочтительнее для банка. Банки обращают внимание на заявленную стоимость объекта, если стоимость жилья будет завышена, банк скорее всего не предоставит кредит на нее. Также банк не возьмет недвижимость под залог, если продавец не готов показать ее рыночную цену или же стоимость квартиры очень низкая.

Существует целый список недвижимости, на покупку которой взять кредит почти не реально. Такими объектами являются комнаты в коммунальных квартирах, за исключением случаев покупки последней комнаты и оформления права собственности и залога на всю квартиру; жилье в малосемейках – домах гостиничного типа и типа «общежитие»; и в домах с деревянными наружными стенами.

Также следует отметить, что банки при оценке ликвидности квартиры и ее привлекательности в качестве залога основываются на отчетах оценщиков, а также, так как недвижимость страхуется от конструктивной гибели, им важно, чтобы она отвечала требованиям страховых компаний.

Дети и пенсионеры не в чести

Как уже упоминалось, банки оценивают и правовые аспекты сделки купли-продажи недвижимости. Недвижимость должна быть юридически свободной, то есть без обременений и готовой к регистрации и прописке нового собственника. А у предыдущих владельцев, не должно быть долгов по коммунальным и налоговым платежам, а также задолженностей перед предыдущим продавцом или застройщиком.

Банку не столь важно, сколько у объекта было или будет собственников и зарегистрированных лиц, особенно с учетом того, что, настоящий Жилищный кодекс разрешает новому собственнику через суд снять с регистрации прописанных просто на основании права собственности, если только они не имели право на участие в приватизации и отказались от нее. Однако имеет большое значение состав жильцов. Ипотека не предоставляется, если недвижимость имеет явные обременения, ее владельцы находятся в федеральном розыске или если не прошло полгода после смерти последнего владельца. Кроме этого кредит не будет предоставлен, если история объекта выглядит подозрительной, к примеру, если он продавался более одного раза в год. Владислав Есенков рассказывает о том, что предметом залога не может являться объект, где в числе владельцев числятся несовершеннолетние, поскольку в случае несостоятельности заемщика и наложения взыскания на его имущество у банка будут большие проблемы с органами опеки. Подобные проблемы могут возникнуть, если в квартире проживают инвалиды и заслуженные или привилегированные пенсионеры, люди, находящиеся на попечении, и так далее, поэтому в таких ситуациях в ипотеке, чаще всего, отказывают. Также нежелательными для банка являются и жильцы временно снявшиеся с регистрационного учета и имеют полное право вернуться и снова прописаться: заключенные, военные.

Вопрос перепланировки

В банках не приветствуются квартиры с перепланировками, которые в большинстве своем не узаконены. Если банки готовы предоставить кредит на квартиру с перепланировкой, то они обязывают заемщика или согласовать ее в течение определенного срока, обычно в течение 6 месяцев, или же привести ее в первоначальное состояние.

Любые перепланировки и даже масштабные ремонты должны согласовываться с банками и на протяжении действия ипотечного договора, поскольку это может изменить стоимость объекта недвижимости. Например в кредитных договорах Сбербанка России определена обязанность заемщика наблюдать за надлежащим состоянием предмета залога, а также согласовывать с банком любую перепланировку жилья. Для ее проведения клиент должен обратиться в банк с заявлением в произвольной форме и приложить разрешение на перепланировку от соответствующей административной службы. Аналогичные правила существуют и в других банках.

Банки оценивают законность перепланировки, а также ее влияние на изменение цены квартиры. Если запланированное не снизить стоимость залога и не повлечет ухудшение его качества, то получить согласование будет совсем не трудно. А если существует риск, что задуманная перепланировка в дальнейшем затруднит возможную реализацию залога, то, конечно, при согласовании могут появиться проблемы. К таким неоднозначным перепланировкам относится, к примеру, случай, когда одно- и двухкомнатную квартиру превращают в квартиру-студию, поскольку для классической семьи, где есть ребенок, данная квартира уже не подойдет и продать ее будет намного труднее. В последнем случае банк, скорее всего, откажет в перепланировке. Ну а в том случае, если клиент все-таки сделает перепланировку не посчитавшись с мнением банка, то вполне может предстать перед судом, который или обяжет собственника-заемщика вернуть все в первоначальное состояние, или разорвет ипотечный договор и выселит заемщика из квартиры.

Близки к идеалу

Подводя итог всего вышесказанного, можно с уверенностью сказать, что идеальная ипотечная недвижимость на первичном рынке – это готовая квартира в готовом и сданном ГК доме от надежного застройщика, желательно аккредитованного у банка. А на вторичном рынке идеальной ипотечной квартирой является квартира в недавно сданном доме, в котором не было перепланировок, никто не зарегистрирован и есть только один владелец, не имеющий супругов, детей и наследников. Но банки и риэлторы осознают, что таких объектов достаточно мало, а подобные ситуации единичны, поэтому к идеалу были причислены и другие варианты. К примеру, безупречным ипотечным вариантом квартиру в кирпичном доме, возведенным после 1980 года, без перепланировок, с одним владельцев, право собственности которого было получено в результате приватизации, и на момент приватизации в квартире был прописан лишь один человек, то есть сам собственник. Идеальная ипотечная квартира — квартира расположенная в пределах МКАД, на одном из верхних этажей дома 1985 года постройки, площадью 70 квадратных метров, стоимостью 7-9 миллионов рублей, имеющая одного и единственного в ее истории владельца, без прописанных в ней лиц и обременений, при условии отсутствия долгов по коммунальным услугам.

Не следует думать, что банки предоставляют кредиты лишь на идеальные по их мнению квартиры, а в других случаях только отказывают. Кредит можно получить даже на некоторые с первого взгляда бесперспективные квартиры, правда необходимо будет приложить много сил и времени на урегулирование разных формальностей: на выписку несовершеннолетних детей, согласование перепланировки, погашение долга по коммунальным платежам и другое. Но все же спокойнее, быстрее и эффективнее будет сначала посмотреть требования банка к ипотечным квартирам и подобрать себе жилье исходя из них. Банковские условия можно просмотреть на сайтах банков, а также о них очень хорошо осведомлены все профессиональные риэлторы.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here